공공참여형 고밀재건축 개념 알기 쉽게 정리

 공공참여형 고밀재건축이란?

 

 

 공공참여형 고밀재건축 개념

공공 참여 시 도시 규제 완화를 통해 주택을 획기적으로 공급하는 방식으로

 

LH·SH 등이 공공이 참여하여 도시규제 완화를 통해 주택을 기존 세대수보다

2배 이상 공급하는 대신에 개발 이익은 기부채납으로 환수하는 것입니다.

 

용적률을 300~500% 수준으로 완화하고, 층수는 최대 50층까지 허용하며,

주거공간을 최대한 확보하기 위해 준주거지역의 주거비율을 상한 하며

공원 설치 의무(재건축시 세대당 2㎡)를 완화합니다.

 

이처럼 규제완화를 받는 대신에 증가된 용적률의 50~70%를 기부채납으로

환수합니다. 기부채납 받은 주택은 장기공공임대(50% 이상) 및

무주택, 신혼부부 및 청년(50% 이하) 등을 위한 공공분양으로 활용할 계획입니다.

아래 그림을 보면 조금 더 이해가 쉬울 것입니다.

 

예를 들어 기존 재건축 방식은 

당초 500호였던 세대를 용적률을 300%로 상향하면서 추가로 발생한 100호 중

50호를 기부채납 방식으로 환수하여 공공임대를 하였는데

 

공공참여형 고밀재건축 방식은 

용적률을 500%로 상향하여 추가보 발생한 500호 중 250호를 

기부채납 방식으로 환수하여 공공 임대 및 분야를 하겠다는 것입니다.

 

 정부, 서울시, 조합원의 이해관계

정부의 입장과 다르게 최초 서울시에서는 

50층 재건축을 하려면 용적률을 높여야 하고, 그러기 위해서는

일반주거에서 준주거로 용도지역을 변경해야 하는데 이 권한은

서울시에 있으므로, 공공참여형 고밀도 재건축에 반대하였습니다. 

 

재건축은 민간의 영역인데 공공이 맡아서 사업을 진행한다면

수지타산이 맞지 않아 어떤 재건축 조합이 사업에 참여하겠냐면서 

회의적인 입장을 보이다가, 최종적으로는 반대하는 것은 아니라고

말을 바꾸었습니다. 

 

조합원들의 의견은 이미 분양가상한제와 재건축초과이익환수 등으로

재건축시 손해가 막심한 상황에서 70%를 기부채납으로 환수 시에는 

재건축을 진행하지 않을 것이라는 의견이 대다수입니다.

즉 , 어느 정도 수지타산이 맞아야 진행하겠다는 것입니다. 

 

실제로 높은 용적률로 인해 같은 공간에 더 많은 사람들이 살게 되면

아파트 내 복지시설이나 주차장 같은 인프라 사용에도 쾌적성이

떨어질 것으로 보입니다. 

 

정부 입장에서는 집값 안정을 위해 공급물량이 절실하면서도,

개인이 부동산으로부터 이득이 발생하는 것을 굉장히 싫어하는데요.

공공참여형 고밀재건축 방식은 정부와 조합원들 간의 

서로의 목적과 이해관계가 상충하는 만큼 

어떤 방식으로 문제가 풀리려는 지는 지켜봐야겠습니다. 

 

 

 기부채납이란?

고밀도 재건축을 공부하면서 기부채납이란 용어가 나와서 정리해보았습니다.

 

'기부채납'이란 사전적 의미로 접근하면, 국가나 지방자치 단체가 기반 시설을

확충하기 위해 사업을 시행하는 자로부터 재산을 무상으로 받는 것을 의미합니다.

 

우리나라에서 기부채납의 역사는

1970년대 급격한 산업화로 인해 도시가 급성장하면서,

전반적으로 기반시설들이 부족한 현상을 겪게 되었습니다.

특히, 각 지자체의 재정이 부족하여 기반시설 설치하기가 어려웠는데요

이에 따라 각 기관에서는 개발 사업자에게 사업허가를 내주는 대신,

기반시설을 설치하거나 개발 부지 또는 건축물 등을 지자체에게

무상으로 기부하게 한 것이 기부채납의 시작이었습니다.

 

개발 사업자들은 기부채납을 함으로써, 무상 양도한 토지나 건축물의 운영권이나

일부 수익을 보장받을 수 있었고, 용적률이나 층수 제한 완화를 통해 추가적인

이득을 취할 수 있었기에 정부와 개발사업자 간 윈윈 하는 전략이었습니다.