오늘 살펴볼 부동산 대책은 '17년 8월 2일에 '주택시장 안정화 방안'으로 발표된 내용입니다.
집 값을 꼭 잡고말겠다는 정부의 의지로 야심 차게 내놓은 위 부동산 대책이 발표된 이후로도 집값은 안정화되지 않았습니다. 아궁이에 부채질하듯이 연일 상황이 악화되자 정부는 연이은 규제 정책을 쏟아내었습니다. 그럼에도 불구하고 약 3년이 지난 이 시점까지도 부동산 시장은 매매와 전세가가 모두 폭등하며 안정화될 기미를 보이고 있지 않은 상태입니다. 앞으로 남은 2년 안에 이미 오를 만큼 올라버린 집값을 보합시켜 안정화시킨다는 것인지, 17년 8월 이전의 시세로 되돌리겠다는 것인지 잘 모르겠습니다.
'미쳤다'라고 할 수 밖에 없는 현재 부동산 시장을 바라보며, 문제의 시작은 역시 82부동산 대책이라는 생각이 강하게 듭니다. 3년이 지난 시점에서 조금 더 면밀하게 정책을 살펴보고, 이러한 정책을 기초로 하여 후속 대책들이 어떻게 가지를 뻗어 나왔는지 살펴본다면 좋은 공부가 될 것 같습니다.
부동산이란 것은 태생적으로 상승과 하락 보합의 순환구조를 가질수 밖에 없습니다. 상승장에 타지 못했다고 하여 낙담하고 좌절하기보다 정부와 시장 둘 다 한치 물러설 수 없이 드라마틱하게 진검 승부를 하고 있는 현재를 생생히 지켜보면서 학습합시다. 기회는 다시 온다고 믿으면서 다 같이 준비합시다.
주택시장 안정화 방안
1. 과열 지역에 투기수요 유입 차단
(1) 투기과열 지구 및 투기지역 지정
ㅇ 투기과열지구: 재건축 및 재개발 등 정비사업 예정지역을 중심으로 과열이 심화되고 있는 서울 전역과 과천시, 세종시를 투기과열지구로 지정
ㅇ 투기지역: 일반 주택시장으로 과열이 확산되고 있는 서울, 강남 4개구(강남,서초,송파,강동) 및 기타 7개구(용산, 성동, 노원, 마포, 영등포, 강서), 세종시를 투기지역으로 지정
(2) 민간택지 분양가상한제 적용요건 개선
ㅇ 현황: 공공택지는 의무 적용 중. 민간택지는 정량 요건이 엄격하게 규정되어있어 적용사례 없었음
ㅇ 개선: 민간택지도 분양가상항제가 적용될 수 있도록 적용요건을 개선하여, 고분양가로 인한 주택시장 불안이 우려되는 지역은 반드시 분양가 상한제 적용지역으로 선정 계획
(3) 재건축 및 재개발 규제 정비
가. 재건축 초과이익 환수제 시행
ㅇ '18년 1월부터 재건축 초과이익 환수제를 예정대로 시행한다.
나. 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도제한 강화
ㅇ 현행: 투기과열지구 지정시 재건축 조합원 지위양도가 제한되나, 사업이 지연될경우 예외적 허용
ㅇ 개선: 예외사유를 엄격히 하여 투기과열지구 실효성 강화한다.
다. 투기과열지구 내 재개발 조합원 분양권 전매 제한
ㅇ 현행: 투기과열지구로 지정시 재개발 및 도시환경정비사업의 조합원 분양권은 전매제한이 없음
ㅇ 개선: 투기과열지구에서는 '관리처분계획인가 후부터 소유권 이전 등기 시까지 재개발 및 도시환경정비사업의 조합원 분양권 전매를 금지함
라. 재개발 사업시 임대주택 공급 의무비율 강화
ㅇ 현행: 전체 세대수의 15%(수도권), 또는 12%(지방) 범위 내에서 임대주택을 공급하도록 규정
ㅇ 개선: 임대주택 공급 의무비율 하한율 5%(서울 10%)로 설정하여 임대주택 공급 촉진
마. 투기과열지구 내 정비사업 분양분 재당첨 제한
ㅇ현행: 투기과열지구내 정비사업 일반분양을 받은 경우에는 5년간 다른 정비사업의 일반분양은 당첨을 받을 수 없음
ㅇ개선: 투기과열지구 내 정비사업 일반 분양 또는 조합원 분양에 당첨된 세대에 속한 자는 5년간 투기과열지구 내의 정비사업 일반분양 또는 조합원 분양의 재당첨을 제한
(4) 과열지역은 도시재생 뉴딜에서 선정 제외
ㅇ 투기과열지구 또는 투기지역으로 지정된 지역은 도시재생 뉴딜 선정대상에서 제외한다.
ㅇ 지자체는 도시재생 사업계획 수립시 투기방지대책을 반드시 포함하고, 선정이후에도 부동산 시장 과열시 사업시행 시기를 연기한다.
2. 실수요 중심의 주택수요 관리 강화
(1) 양도소득세 강화
가. 다주택자 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 배제
ㅇ '18.4.1 이후 양도하는 주택부터 적용
나. 1세대 1주택 양도세 비과세 요건 강화
ㅇ 현행: 2년이상 보유, 양도가액 9억원 이하
ㅇ 개선: 2년이상 보유, 양도가액 9억원 이하 + 2년 이상 거주
ㅇ '17.8.3일 이후 취득하는 주택부터 적용
다. 분양권 전매시 양도소득세 강화
ㅇ 조정대상지역에서 분양권 전매시 보유기관과 관계없이 양도소득세율 50% 적용
(단, 무주택자로서 연령, 전매사유 등 일정한 요건에 해당하는 경우 예외 인정)
ㅇ '18.1.1 이후 양도하는 분양권부터 적용
(2) 다주택자 등에 대한 금융규제 강화
가. 투기지역 내 주택담보대출 건수 제한 강화
ㅇ 투기지역 내에서 주택담보대출을 세대당 1건으로 제한
나. LTV 및 DTI 강화
ㅇ 투기과열지구 및 투기지역은 주택유형, 대출만기, 대출금액과 무관하게 LTV, DTI를 각각 40% 적용한다.
ㅇ 주택담보대출 1건이상 보유한 세다가 추가로 주택담보대출을 받을경우 LTV, DTI 비율을 10% 강화한다
ㅇ 다만 서민실수요자는 LTV, DTI를 10% 완화 적용한다.
※ 서민 기준
- 무주택세대주
- 부부합산연소득 6천만원 이하(생애최초구입자 7천만원 이하)
- 주택가격은 투기과열지구 및 투기지역은 6억원 이하, 조정대상지역은 5억원 이하
다. 중도금 대출보증 건수 제한
ㅇ HUG 및 주택금융공사의 중도금 대출보증을 1인당 통합 2건 이하에서 세대당 통합 2건 이하로 제한한다.
ㅇ 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역은 세대당 1건으로 강화한다.
(3) 다주택자 임대주택 등록 유도
ㅇ 자발적 임대주택등록을 유도하여, 임대주택 확충하고, 공정과세 등 다주택자의 사회적 책임을 강화한다.
ㅇ 등록한 임대주택은 다주택자 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 배제 대상에서 제외하는 등 세금 혜택을 줄 계획이다.
3. 투기적 주택수요에 대한 조사 강화
(1) 자금조달계획 등 신고 의무화
ㅇ 투기과열지구내에서 주택 거래시 자금조달계획 및 입주 계획 등의 신고를 의무화
ㅇ 민간택지 및 공공택지 모두 적용되며, 투기과열지구 내 거래가액 3억원 이상 주택(분양권, 입주권 포함)
ㅇ 미신고자, 허위신고자 등에 대해서는 과태료를 부과
(2) 주택시장 질서 확립을 위한 특별 사법경찰제도 도입
ㅇ 부동산 불법행위 단속 강화를 위해 국토부, 지자체 등의 담당 공무원에게 특별사법경찰 직위부여
ㅇ 담당 공무원이 수사권을 가지고 상시적 점검을 할 수 있어 주택 시작 불법행위 단속의 실효성 강화
(3) 국세청 등 관계 기관 공조 강화
ㅇ 국토부, 국세청, 경찰청, 지자체 등으로 구성된 합동 점검반을 통해 과열 발생지역에 대한 현장 점검을 강화하여 실시
ㅇ 적발된 위법사항에 대해서는 예외 없이 행정처분, 국세청 통보 및 형사고발 조치 등
(4) 불법 전매 처벌 규정 강화
ㅇ 분양권 불법 전매시 분양권을 불법 매도하거나 알선한 자에 대한 처벌을 강화
ㅇ 현행: 3년이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금
ㅇ 강황: 3년이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금
4. 서민을 위한 주택공급 확대
(1) 수도권 주택 수급전망 및 향후 택지확보 계획
ㅇ 공공택지: 현재 수도권 내에 51.9만호 공공택지를 이미 보유중이며, 지속적인 주택 공급을 위해 그린벨트 해제를 통해 신규 공공주택지구를 지속적으로 확보 예정
ㅇ민간택지: 향후 도심 내 주택이 충분히 공급될 수 있도록 소규모 정비사업 활성화도 지속 추진
(2) 주택 공급에서의 공공의 역할 강화
가. 공적 임대주택 연간 17만호 공급(5년간 총85만호)
ㅇ 공공임대주택: 연간 13만호
ㅇ 공공지원주택: 연간 4만호 (민간소유이나, 세제 및 금융지원을 통해 공공성이 확보된 민간임대주택)
ㅇ 공적임대주택(공공임대+공공지원)의 약 60%를 수도권에 공급한다.
나. 신혼부부를 위한 분양형 공공주택 신규 건설
ㅇ 신혼부부에게 공공임대주택 연간 4만호 공급과 별도, 분양형 공공주택을 총 5만호 추가공급
ㅇ 공공분양주택, 분납형주택, 10년 분양전환임대 등 다양한 주택유형을 옵션으로 선택
ㅇ 평균 소득 이하 신혼부부에게 공급하되, 저소득 신혼부부에게 최우선 공급
5. 실수요자를 위한 청약제도 정비
(1) 청약제도 개편
가. 1순위 자격 요건 강화
ㅇ 투기과열지구 및 조정대상지역의 1순위 자격을 청약통장 가입 후 2년, 납입횟수 24회(국민주택 한정) 이상으로 강화
나. 민영주택 공급 시 가점제 적용 확대
ㅇ 투기과열지구 85㎡ 이하는 75% 공급에서 100%공급으로 확대
ㅇ 조정대상지역 85㎡ 이하는 40% 공급에서 75% 공급으로 확대
ㅇ 조정대상지역 85㎡ 초과는 0% 공급에서 30% 공급으로 확대
다. 가점제 당첨자의 재당첨 제한 도입
ㅇ 가점이 높은 일부 무주택자가 순회하며 지방의 인기 민영주택을 6개월마다 당첨 후 분양권 전매 반복하며
악용함에 따라서, 가점제로 당첨된 자와 당첨된 세대에 속한 자는 2년간 가점 적용을 배제
라. 민영주택 예비입주자 선정시 가점제 우선 적용
ㅇ 청약 당첨자가 계약을 포기하여 미계약분 발생시 가점제를 우선 적용하여 무주택 세대의 당첨 기회 확대
(2) 지방 민간택지 전매제한기간 설정
ㅇ 지방 중에서도 청약시장이 과열되거나 과열될 우려가 있는 지역의 민간택지는 전매제한기간을 설정(신설)
ㅇ 지방광역시 민간택지의 전매제한기간을 6개월로 신규 설정
- 지방 중에서도 조정대상지역으로 선정되면, 수도권과 같이 1년 6개월 또는 소유권 이전 등기시로 설정 예정
ㅇ 주택법시행령 개정안 시행후('17년 11월) 적용
(3) 오피스텔 분양 및 관리개선
ㅇ 투기과열지구 및 조정대상지역에 현행 수도권 투기과열지구와 동일한 수준의 전매 제한기간 설정, 거주자 우선분양 적용
ㅇ 일정 세대 이상의 오피스텔 분양을 실시할 경우, 인터넷 청약을 실시하는 근거규정 마련
ㅇ 분양 수익률 산출근거 등을 명시하도록 하고, 허위 과장광고에 대한 과태료 등 벌칙규정 신설
ㅇ 건축물 분양에 관한 법률 개정 추진('17년 하반기)
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